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Grundstücksbebauung

1. Rechtsfolgen einer fehlenden notwendigen notariellen Beurkundung

Im Regelfall führt die fehlende notarielle Beurkundung nicht nur Nichtigkeit des privatschriftlich abgeschlossenen Werkvertrages, sondern auch zur Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages. Dies bedeutet für
 
 den Käufer:

  •  er hat keinen Anspruch auf Errichtung des Hauses

  • er hat keinen Anspruch gegen den Grundstücksverkäufer auf Verschaffung des Eigentums an dem Grundstück

  • bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch hat er keine Gewährleistungsansprüche bei Mängeln des Grundstücks oder des Gebäudes

 
 den Grundstücksverkäufer:

  •  er hat keinen Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises

  • bis zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer kann dieser jederzeit den bereits gezahlten Kaufpreis zurückverlangen.


 den Werkunternehmer/Fertighauslieferungen:

  •  er hat keinen Anspruch auf Zahlung des Werklohnes oder der vereinbarten Vertragsstrafen

  • bereits erhaltene Zahlungen sind auf Verlangen des Käufers zurückzuzahlen.

2. Besondere Gefahren für den Grundstückskäufer

Der Käufer kann erst dann sicher sein, dass er lastenfreies Eigentum an dem Grundstück erwirbt, wenn alle zum Vollzug des Grundstückskaufvertrages erforderlichen Genehmigungen vorliegen, für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und die erforderlichen Löschungsunterlagen für im Grundbuch noch eingetragene Belastungen vorliegen. Oft wird der Käufer jedoch zu Zahlungen aus dem Werkvertrag verpflichtet, bevor diese Voraussetzungen vorliegen.

 Zahlt der Käufer vor diesem Zeitpunkt, besteht für ihn bei Konkurs seiner Vertragspartner die Gefahr, dass sämtliche Zahlungen, die er bisher geleistet hat, für ihn verloren sind und er weder Eigentümer des Grundstücks noch des Gebäudes geworden ist. Vom Grundstück getrenntes Gebäudeeigentum lässt sich nach heutiger Rechtslage nicht mehr begründen.

3. Der Irrtum von der Steuerersparnis

Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass durch die Aufspaltung in zwei Verträge Grunderwerbsteuer gespart werden kann. Für die Höhe der Grunderwerbsteuer kommt es allein darauf an, dass Grundstückskauf und Bauwerkserrichtung eine wirtschaftliche Einheit darstellen.

Erfolgt die Aufspaltung willkürlich, um das Finanzamt darüber hinwegzutäuschen, dass an sich ein einheitlicher wirtschaftlicher Vorgang vorliegt, der darauf gerichtet ist, dem Käufer Eigentum an einem bebauten Grundstück zu verschaffen, kann dies sogar zu einer strafbaren Steuerhinterziehung führen.

4. Wann muss der Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes oder Lieferung eines Fertighauses notariell beurkundet werden ?

Nachstehend seien beispielhaft einige Kriterien genannt, die einzeln oder zusammen zu einer notariellen Beurkundungspflicht des Werkvertrages führen können:
 

  •  Abschluss des Werkvertrages über die Bebauung des Grundstückes vor Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch; unerheblich ist, ob der Vertrag vor oder nach Beurkundung des Kaufvertrages abgeschlossen wird.

  • Der Käufer will erkennbar an den Werkvertrag bzw. Fertighauskaufvertrag nur gebunden sein, wenn er ein bestimmtes in Aussicht genommenes Grundstück erwirbt.

  • Der Werkunternehmer/Fertighauslieferung schließt den Bauwerkvertrag/Fertighauskaufvertrag nur unter der Voraussetzung ab, dass sein Auftraggeber ein bestimmtes Grundstück erwirbt.

  • Der Verkäufer des Grundstückes ist zum Abschluss des Kaufvertrages nur bereit, wenn mit einem bestimmten Werkunternehmer/Fertighauslieferungen ein Vertrag über die Errichtung eines Gebäudes abgeschlossen wird.

  • Grundstücksverkäufer und Werkunternehmer/Fertighauslieferung sind wirtschaftlich miteinander verflochten.

  • Verkauf und Bebauung des Grundstückes werden als einheitliches Konzept angeboten, auch wenn die Leistungen von verschiedenen Vertragspartnern erbracht werden.

  • Der Werkvertrag oder Fertighauskaufvertrag begründet für den Käufer Zahlungspflichten (Aufwandsentschädigungen, Vertragsstrafen) für den Fall, dass der Käufer die Leistungen nicht abnimmt, weil er ein in Aussicht genommenes Grundstück nicht erwirbt.


 Entscheidend ist stets, ob
 

  1.  nach dem erkennbaren Willen nur einer Partei, ohne dass die andere Vertragspartei dem widerspricht, Kauf- und Werkvertrag nicht für sich allein gelten, sondern miteinander stehen und fallen sollen oder

  2. durch die im Werkvertrag begründeten Zahlungspflichten wirtschaftlicher Zwang oder Druck zum Kauf des Grundstückes ausgeübt wird. 

5. Konsequenzen

Für den juristischen Laien ist nur schwer durchschaubar, in welchen Fällen auch der Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes oder die Lieferung eines Fertighauses notariell beurkundet werden muss und welche Risiken der Werkvertrag für ihn in sich birgt.

Lediglich bei umfassender Information des Notars und notarieller Beurkundung beider Verträge kann der Käufer sicher sein, dass die Vertragsgestaltung die vorstehend geschilderten Gefahren ausschließt - etwa durch Zahlung nach Baufortschritt - und er auch eine unabhängige und sachkundige Beratung im Hinblick auf den Werkvertrag/Fertighauskaufvertrag erhält.

Das Unterlassen der notariellen Beurkundung es Werkvertrages/Fertighauskaufvertrages, um Notarkosten und Steuern zu sparen, kann insbesondere für den Käufer teuer werden. 


Letzte Aktualisierung: Sonntag, 26.11.2017  

 

Notarin Janett Talke

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