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Kaufvertrag

Kaufvertrag von Grundstücks- und Wohnungskauf und Bauträgervertrag

- Angaben und Unterlagen zur Vorbereitung eines Vertragsentwurfes

- Auflassungsvormerkung - Auflassung

notwendige öffentliche Genehmigungen zu einem Kaufvertrag

- Besitzer und Eigentümer

- Erbbaurecht

Sicherheiten beim Erwerb und der Veräußerung von Immobilien

Die Abwicklung eines Kaufvertrages, ein Beispiel aus der täglichen Praxis

Spekulationsfrist, die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel

Sicherheit beim Kauferwerb

Die schrittweise Abwicklung eines Grundstückkaufvertrages sichert Käufer und Verkäufer.
 
"Geld gegen Ware" – was beim Zeitungskauf am Kiosk selbstverständlich ist, lässt sich beim Grundstückskaufvertrag nicht ohne weiteres verwirklichen. Das hat mehrere Gründe: Der Eigentumsübergang auf den Käufer kann rechtlich nicht von der Zahlung des Kaufpreises abhängig gemacht werden und vollzieht sich mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch, auf deren genauen Zeitpunkt die Beteiligten keinen Einfluss haben. Auch können Sie die Erteilung der behördlichen Genehmigungen und Bescheide, die für den Eigentumswechsel erforderlich sind, nicht beeinflussen.
 
Bei der Vertragsabwicklung stehen zwei Interessen im Raum: Der Käufer will den Kaufpreis erst an den Verkäufer zahlen, wenn er das Grundstück erhält. Der Verkäufer dagegen will das Grundstück erst aus der Hand geben, wenn er den Kaufpreis bekommen hat. Diese gegensätzlichen Interessen "unter einen Hut" zu bringen, ist die zentrale Aufgabe des Notars bei der Gestaltung und dem Vollzug eines Grundstückskaufvertrages. Sie wird dadurch gelöst, dass sich die Abwicklung in mehreren, vom Notar überwachten Schritten vollzieht:
 
Zunächst wird für den Käufer im Grundbuch eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Mit dieser vorläufigen Eintragung wird das Grundstück für den Käufer gewissermaßen reserviert; sie schützt ihn davor, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal verkauft oder ihm durch gerichtliche Entscheidung die Befugnis zur Verfügung über das Grundstück entzogen wird.
 
Parallel dazu holt der Notar alle behördlichen Genehmigungen und Bescheide ein, die für die Abwicklung erforderlich sind und fordert von den im Grundbuch eingetragenen Gläubigern die Löschungsunterlagen für die Belastungen an, die vom Käufer nicht übernommen werden.
 
Wenn alle diese Unterlagen vorliegen und die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, kann die Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer erfolgen. Dies teilt der Notar nach Prüfung der genannten Voraussetzungen dem Käufer mit, oder aber er zahlt den auf ein Notar-Anderkonto hinterlegten Kaufpreis an den Verkäufer aus. Sind aus dem Kaufpreis noch Kredite des Verkäufers abzulösen, so erfolgen die dafür erforderlichen Zahlungen direkt an die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger. Auch dies wird dem Käufer von dem Notar mitgeteilt.
 
Erst wenn der Verkäufer den Erhalt des Kaufpreises bestätigt hat, stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag, den Käufer als neuen Eigentümer in das Grundbuch einzutragen. Wenn der Notar die Richtigkeit der Eintragung überprüft hat, ist der Vorgang für alle Seiten abgeschlossen.

Behördliche Genehmigungen beim Grundstückskauf

Der Erwerb eines Grundstücks ist nicht immer nur Sache von Verkäufer und Käufer. In vielen Fällen haben auch Behörden und Gerichte ein Wörtchen mitzureden:
 
In den neuen Bundesländern spielt die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) eine besondere Rolle. Sie wird nur dann erteilt, wenn für das verkaufte Grundstück keine offenen Ansprüche von Alteigentümern auf Rückübertragung vorliegen. Zuständig für die Genehmigung sind in der Regel die Landkreise bzw. die kreisfreien Städte. Die Genehmigung ist nicht erforderlich bei Grundstücken, die an einen Alteigentümer zurückübertragen worden sind, seit 1933 ununterbrochen in Familienbesitz waren oder nach dem 28.09.1990 bereits einmal veräußert worden sind.
 
Werden landwirtschaftliche Grundstücke verkauft, so ist eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GVG) erforderlich. In dem Genehmigungsverfahren wird geprüft, ob die Veräußerung einer geordneten Agrarstruktur entspricht. Genehmigungsfrei ist jedoch die Veräußerung kleinerer Grundstücke, wobei in den Ländern unterschiedliche Obergrenzen gelten (zwischen 0,25 und 2 ha).
 
Verkauft eine Gemeinde ein Grundstück, so ist die Genehmigung der übergeordneten Aufsichtsbehörde (z.B. Landkreis) erforderlich. Dabei wird geprüft, ob die Veräußerung und der vereinbarte Kaufpreis einer ordnungsgemäßen Verwaltung der öffentlichen Mittel entsprechen. Dasselbe gilt für Verkäufe durch Landkreise oder kreisfreie Städte. Auch hier besteht Genehmigungsfreiheit unterhalb bestimmter Wertgrenzen, was in den Ländern unterschiedlich geregelt ist.
 
Liegt das verkaufte Grundstück in einem Sanierungsgebiet, so ist die Genehmigung der Gemeinde erforderlich. Dabei wird geprüft, ob die Veräußerung mit der Durchführung der Sanierung vereinbar ist. Dasselbe gilt für Grundstücke, die in einem Umlegungs- oder einem städtebaulichen Entwicklungsgebiet liegen. In einigen Ländern ist eine Genehmigung der Gemeinde oder Baubehörde auch dann erforderlich, wenn ein Grundstück geteilt werden soll.
 
Wird nicht ein Grundstück, sondern eine Eigentumswohnung verkauft, so ist bisweilen die Genehmigung des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage erforderlich. Ob dies der Fall ist, ergibt sich aus dem Grundbuch.
 
Neben diesen in der Praxis am häufigsten vorkommenden Genehmigungserfordernissen gibt es eine Vielzahl weiterer Genehmigungsvorschriften, die seltener eingreifen. Der Notar ist bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages verpflichtet zu prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind, und dies mit den Beteiligten zu erörtern. In aller Regel übernimmt er die Aufgabe, die Genehmigungen bei den zuständigen Behörden anzufordern und für die Beteiligten entgegen zu nehmen.

Unvermessene Grundstücke

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass ein Grundstück verkauft wird, das noch nicht vermessen oder im Liegenschaftskataster noch nicht als selbständiges Flurstück erfasst ist, z.B. wenn Parzellen aus einem neuen Baugebiet vergeben werden. Für die Gestaltung und Abwicklung solcher Verträge gelten einige Besonderheiten:
 
Zunächst müssen Größe, Lage und der genaue Zuschnitt der verkauften Teilfläche in dem Vertrag eindeutig und unzweifelhaft beschrieben werden. Dies geschieht im Regelfall durch Verweisung auf einen Lageplan, der dem Kaufvertrag als Anlage beigefügt wird. Hier ist besonders auf die genaue Darstellungsweise und einen angemessenen Maßstab zu achten.
 
Die Vermessung des Grundstücks erfolgt entweder durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder durch das Katasteramt. Im Kaufvertrag sollte geregelt werden, wer die Vermessung in Auftrag gibt und wer die Kosten dafür trägt. Ist die Vermessung erfolgt, so wird das Vermessungsprotokoll beim Katasteramt eingereicht und die ermittelten Daten werden in das Liegenschaftskataster übernommen. Die verkaufte Teilfläche erhält dabei eine neue, selbständige Flurstücksnummer, der die bisherigen Nummer des Flurstücks vorangestellt wird (z.B. 17/2 für Teilfläche aus dem Flurstück 17).
 
Die üblichen Schritte zum Vertragsvollzug kann der Notar unabhängig von der Vermessung und der Tätigkeit des Katasteramtes durchführen. Er wird also die erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Bescheide beantragen und Löschungsunterlagen von den im Grundbuch eingetragenen Gläubigern anfordern. Auch die Auflassungsvormerkung, die das Grundstück für den Käufer gewissermaßen "reserviert", kann unabhängig von der Vermessung in das Grundbuch eingetragen werden.
 
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann dagegen erst erfolgen, wenn die neue Flurstücksnummer vom Katasteramt mitgeteilt worden ist. Dann wird in einer Nachtragsurkunde festgehalten, dass das neue Flurstück identisch mit dem Kaufgegenstand aus dem Kaufvertrag ist (Identitätserklärung). Weicht das neue Flurstück vom Zuschnitt oder der Größe her wesentlich von dem Lageplan ab, der dem Kaufvertrag beigefügt wurde, so muss die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumswechsel, in notariell beurkundeter Form wiederholt werden. Erst wenn diese Nachtragsurkunden vorliegen, kann der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt gestellt werden.
 
Besonderheiten gelten auch für die Kaufpreisfinanzierung: Die Grundschuld, die der Käufer mit Zustimmung des Verkäufers zur Absicherung seines Kredits an der gekauften Parzelle bestellt, kann in das Grundbuch erst eingetragen werden, nachdem das Katasteramt die neue Flurstücksnummer vergeben hat. Soll der Kaufpreis schon vorher an den Verkäufer gezahlt werden, so muss auf Alternativen zur Absicherung des Kredits ausgewichen werden:
 
Zum einen besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer sich zunächst damit einverstanden erklärt, dass das gesamte Grundstück mit der Grundschuld des Käufers belastet wird. Nachdem das Flurstück katasteramtlich erfasst ist, wird die beim Verkäufer verbleibende Restfläche von der Belastung wieder freigestellt.
 
In den meisten Fällen, insbesondere wenn aus einem Grundstück mehrere Parzellen gebildet werden, bietet sich die andere Möglichkeit an, dass der Käufer seinen Anspruch auf Verschaffung des Grundstücks an die Bank verpfändet. Dies gibt der Bank vorübergehend bis zur Eintragung der Grundschuld eine Sicherheit für ihren Kredit.
 
In allen Fällen sollte die inhaltliche Gestaltung und Abwicklung des Vertrages mit dem Notar besprochen werden.

Altlasten

Beim Kauf von Grundstücken – insbesondere solchen, die gewerblich genutzt wurden – stellt sich unter anderem die Frage nach bestehenden Altlasten. Denn diese können für den Käufer teuer werden, wenn er später zu Sanierungsmaßnahmen herangezogen wird.
 
Unter Altlasten werden landläufig alle umweltgefährdenden Bodenverunreinigungen verstanden. Seit dem Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) zum 01.03.1999 gilt der umfassendere Rechtsbegriff der schädlichen Bodenveränderungen. Das Gesetz regelt unter anderem auch, welche Pflichten zur Sanierung und Kostentragung den Verursacher von schädlichen Bodenveränderungen treffen.
 
Neben dem Verursacher können auch dessen Erben aber auch unabhängig von der Verursachung der Grundstückseigentümer oder der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück herangezogen werden. Schließlich kann auch ein früherer Eigentümer eines Grundstücks zur Sanierung verpflichtet sein, wenn er bei Einführung des BBodSchG am 01.03.99 noch Eigentümer war. Das gilt aber nur, wenn er dabei die schädliche Bodenveränderung kannte oder kennen musste. Diese "Ewigkeitshaftung" verhindert, dass sich bösgläubige Grundstückseigentümer durch Veräußerung einer Haftung entziehen. Andererseits haben damit aber alle früheren Eigentümer damit zu rechnen, Verpflichtungen zur Sanierung ausgesetzt zu sein.
 
Wen aus dem Kreis der Verantwortlichen die zuständige Behörde auswählt, steht in ihrem pflichtgemäßen Ermessen. Diese haben zwar gegeneinander einen Ausgleichsanspruch, der sich nach dem Grad der Verursachung richtet. Der zur Sanierung oder Kostentragung Herangezogene ist damit aber mit dem Risiko belastet, dass er wegen fehlender Zahlungsfähigkeit des Verursachers keinen Rückgriff nehmen kann.
 
Gerade bei Grundstücken, bei denen der Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen oder gar die Gewissheit darüber vorliegt, empfiehlt sich daher eine ausgewogene Risikoverteilung im Kaufvertrag. Denn das BBodSchG lässt solche vertraglichen Vereinbarungen ausdrücklich zu. Dabei kann der Käufer entweder das gesamte Sanierungsrisiko – regelmäßig unter Berücksichtigung beim Kaufpreis – übernehmen. Oder der Verkäufer trägt unter gewissen, im einzelnen zu regelnden Voraussetzungen ganz oder teilweise die Lasten einer Sanierung. Ist die Notwendigkeit einer Sanierung bereits ersichtlich, so kann mit der zuständigen Behörde ein dreiseitiger Sanierungsvertrag geschlossen werden. Damit kann die Wahrscheinlichkeit einer unerwünschten künftigen Inanspruchnahme durch die Behörde begrenzt werden.
 
In jedem Fall bedarf der Kauf eines mit "Altlasten" behafteten Grundstücks entsprechender Erörterung und differenzierter Vertragsgestaltung. Dabei stehen Ihnen die Notare gerne zur Verfügung.


Letzte Aktualisierung: Sonntag, 26.11.2017  

 

Notarin Janett Talke

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