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Kauf von Grundstück und Immobilie

Grundstückskauf

Bei dem Kauf von Grundstücken oder anderen Immobilien, z.B. Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten, geht es fast immer um erhebliche wirtschaftliche Werte. Zum Schutz von Käufer und Verkäufer muss der Vertrag, nach dem Gesetzgeber, notariell beurkundet werden. 

Der Notar sorgt für die rechtlich ausgewogene Gestaltung und hilft, Risiken zu vermeiden. Er besorgt die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer. 

Den Notar treffen außerdem u.a. Mitteilungspflichten gegenüber dem Finanzamt. Der Inhalt eines Grundstückskaufvertrages hängt von den Wünschen der Beteiligten und davon ab, was gekauft werden soll, z.B. ein Acker, ein Bauplatz, eine Eigentumswohnung oder ein Ein- oder Mehrfamilienhaus. In jedem Fall sollten folgende Punkte geregelt werden: 

  •  Sicherung von Käufer und Verkäufer

  • Löschung oder Fortbestand von Belastungen Gewährleistung für Mängel

  • Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten

  • Aufteilung der Erschließungskosten

     
  • Erfordernis einer Vermessung 

Bauträgervertrag

Beim Bauträgervertrag handelt es sich um einen Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung mit der Besonderheit, dass das mitverkaufte Gebäude - Haus oder Wohnung - zumindest teilweise vom Verkäufer als Bauträger erst noch errichtet werden muss.

Wie die Bauerrichtung zu erfolgen hat, ergibt sich aus der Baubeschreibung und den Plänen. Diese sollte sich der Käufer auf jeden Fall vor der Beurkundung vom Bauträger aushändigen lassen.

In einem Bauträgervertrag sollten zusätzlich zu den allgemeinen Bestimmungen und Sicherheiten des Grundstückskaufvertrages folgende Punkte besonders geregelt werden:

  •  Kaufpreiszahlungen nur nach Baufortschritt,

  •  Zeitplan und Umfang der Bauerrichtung,

  •  Sonderwünsche des Käufers bei der Bauerrichtung.

Besonderer Beratungsbedarf besteht beim Abschluss getrennter Verträge über Grundstückskauf und Bauerrichtung. 

Eigentumswohnung

Die Eigentumswohnung ist sowohl eine selbständige Immobilie als auch Teil eines Hauses. Daraus ergeben sich Besonderheiten: 

Alle Eigentümer von Wohnungen sind Miteigentümer des Grundstückes und bestimmten Gebäudeteilen (gemeinschaftliches Eigentum). Jeder Eigentümer hat darüber hinaus das Sondereigentum an einer Wohnung, Kellerabteil oder Tiefgaragenstellplatz. 

Die genaue Abgrenzung zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz sowie der notariellen Teilungserklärung, mit der das Wohnungseigentum begründet wurde. 

Eine Eigentumswohnung kann nicht unabhängig vom Gebäude genutzt und bewirtschaftet werden, deshalb sind das Zusammenleben sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung und dem Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Daneben können auch Beschlüsse der Wohnungseigentümer verbindlich sein. 

Der Notar entwirft für jedes Objekt eine maßgeschneiderte Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Grunderwerbssteuer

Grunderwerbsteuer fällt bei einem rechtswirksamen Grundstückskauf an und berechnet sich nach dem Wert der Gegenleistung (nach § 8 GrEStG) aus einem Vertrag. Die Höhe der Grunderwerbsteuer liegt in der Hand der Bundesländer.  Daher variiert die Höhe von Bundesland zu Bundesland. Sie wird innerhalb von vier Wochen nach Erlass des Grunderwerbsteuerbescheides fällig.

Voraussetzung für den Erlass des Grunderwerbsteuerbescheides ist die Mitteilung des Notars, dass alle Bedingungen für die Rechtswirksamkeit des Vertrages eingetreten sind und selbiger von ihm mit einer gesonderten Mitteilung angezeigt wurde. 

Wird innerhalb von zwei Jahren nach Abschuss der Kaufvertrag aufgehoben oder aufgrund eines Rücktrittsrechts rückabgewickelt, so kann die Grunderwerbsteuer auf Antrag zurückerstattet werden.

Der entgültige Vollzug des Vertrages, die Eigentumsumschreibung, ist dem Notar erst möglich, wenn das Finanzamt den Eingang der Grunderwerbsteuer durch eine sogenannte "Unbedenklichkeitsbescheinigung" mitgeteilt hat.

Der Wert der Gegenleistung aus einem Kaufvertrag wird mindestens aus dem Kaufpreis gebildet und erhöht sich mit der Übernahme weiterer Verpflichtungen des Verkäufers durch den Käufer. So können z.B. übernommene Maklerprovisionen und Vermessungskosten die Bemessungsgrundlage erhöhen.

Bei einem Vertrag über den Kauf eines Grundstückes und ein noch zu errichtendes Bauwerk wird als Bemessensgrundlage grundsätzlich der Kaufpreis für das Grundstück und der Preis für das zu errichtende Bauwerk als Bemessensgrundlage angesetzt. Durch eine Aufsplittung der Verträge in Kauf- und Werksvertrag (Koppelvertrag) kann die Steuerzahlung nicht vermieden werden. 

Wird ein solches Koppelgeschäft bei Beurkundung des Grundstückskaufvertrag verschwiegen, können für den Käufer und Bauherren erhebliche Nachteile entstehen, u.U. kann dies zur Unwirksamkeit der abgeschlossenen Grundstückskauf- und Werksverträge führen.

Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim Abschluss von Grundstückskaufverträgen an, sondern auch bei Tauschverträgen, Abtretungen von Restitionsansprüchen und auch bei Grunderwerb aus einer Zwangsversteigerung heraus.

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Letzte Aktualisierung: Sonntag, 26.11.2017  

 

Notarin Janett Talke

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